上海證券(行情 股吧)報(bào)6月10日訊 一些房地產(chǎn)商幾個(gè)月前還為樓市“量?jī)r(jià)齊跌”而苦悶,但進(jìn)入今年5月,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策變化帶來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”突然在一些城市急劇升溫。像杭州樓市成交量和成交價(jià)雙雙創(chuàng)出歷史新高,這在危機(jī)陰影下出乎人們意料。

是什么興奮劑讓一度凍結(jié)的樓市陡然亢奮？涌入樓市的接盤(pán)資金從何而來(lái)？

今年5月,杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀(jì)錄,成交量高達(dá)10058套,而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄不過(guò)是6000多套。連開(kāi)發(fā)商們也沒(méi)想到,樓市的歷史新高會(huì)在金融危機(jī)影響還在持續(xù)的時(shí)候到來(lái)。

杭州下沙、濱江等地許多樓盤(pán)短短幾天就銷(xiāo)售一空。2007年底消失的房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)口排隊(duì)的景象又重現(xiàn)。杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心兩層樓的大廳人滿(mǎn)為患,一位辦證人員向記者抱怨沒(méi)法休息。他說(shuō):“最多的一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一次辦了80本房產(chǎn)證。”

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測(cè),5月份全國(guó)30個(gè)主要城市中,成交面積環(huán)比漲幅超過(guò)10％的有17個(gè),占到城市數(shù)量的一半以上。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州,達(dá)到55．65％,天津也高達(dá)22．22％。總體來(lái)看,全國(guó)絕大多數(shù)城市住宅成交面積都有明顯上升,成交價(jià)格也以上漲為主。

北京6月份預(yù)計(jì)有40多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng),來(lái)自協(xié)成機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,新開(kāi)樓盤(pán)延續(xù)5月份的漲價(jià)趨勢(shì),從近期開(kāi)盤(pán)價(jià)看,與4月份相比每平方米普遍上漲千元以上。

“樓市庫(kù)存將被迅速消化”,杭州房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人士表示。據(jù)統(tǒng)計(jì),5月份杭州市新推出的房源為67萬(wàn)平方米,但是成交量高達(dá)108萬(wàn)平方米,存量房跌破2萬(wàn)套大關(guān)。“如果按照5月份1萬(wàn)多套的消化速度,杭州很快就會(huì)無(wú)房可售。”

是什么力量讓樓市突然異常活躍？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),信貸政策由緊變松、經(jīng)濟(jì)有所回暖,是樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的主要因素,但除此之外似乎另有“推手”。

抄底“游資”再現(xiàn)樓市

如果說(shuō)今年一季度樓市“價(jià)跌、量升”是政策利好顯現(xiàn)的話(huà),近一個(gè)月來(lái)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫,絕非單純的自住需求所能推動(dòng)。

位于杭州濱江新區(qū)的樓盤(pán)藍(lán)色錢(qián)江,售樓小姐直言不諱地告訴記者,前來(lái)買(mǎi)房的大都是溫州人,說(shuō)他們是“一不看房子,二不問(wèn)面積,三不管戶(hù)型,只要有房就下單,一買(mǎi)就是一個(gè)單元,有的一口氣可以買(mǎi)下30多套。”一名遠(yuǎn)在西班牙的溫州人居然一個(gè)電話(huà)就買(mǎi)下兩套價(jià)值上千萬(wàn)元的遠(yuǎn)郊排屋。

建設(shè)銀行(行情 股吧)一位個(gè)人貸款經(jīng)辦人說(shuō),夫妻雙方各買(mǎi)一套,這樣的客戶(hù)去年基本絕跡,今年又多起來(lái),“我經(jīng)手的一個(gè)客戶(hù)甚至用家人名義一口氣買(mǎi)了5套房!”

華邦地產(chǎn)信息部主任韓偉軍認(rèn)為,從近期杭州等地成交情況分析,大約一半是自住型消費(fèi),單純投資炒房的約占三成,還有一部分購(gòu)房者是兼具投資和自住雙重目的。總體看,帶有投資性的購(gòu)房接近50％。

不少專(zhuān)家分析說(shuō),刺激投資者“抄底”樓市的主要原因,除了房?jī)r(jià)一度下降、交易成本降低外,寬松的貨幣政策對(duì)投機(jī)資金非常有誘惑力。以一套100萬(wàn)元房產(chǎn),首付20萬(wàn)元計(jì)算,今年與去年相比不僅首付可以省下20萬(wàn)元,每個(gè)月還可以少付給銀行大約1000元。

幾個(gè)月前還信奉危機(jī)下“現(xiàn)金為王”的炒房客卷土重來(lái),與眾多國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇之后率先進(jìn)入通脹”的預(yù)測(cè)有直接關(guān)系。

一些“抄底”購(gòu)房者坦言,現(xiàn)實(shí)的證據(jù)就是國(guó)內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)充足,原材料價(jià)格迅速回升。與上一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期一樣,嗅覺(jué)異常敏銳的投資客首先想到了炒房。“通脹到來(lái)之際,也就是樓市、股市大漲之時(shí)。”

樓市回暖能否持續(xù)

從2008年的市場(chǎng)低谷到今年一季度“小陽(yáng)春”,再到二季度一些地方的快速拉升。短短一年間,在危機(jī)中劇烈震蕩的國(guó)內(nèi)樓市,讓不少開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了生死大輪回。

北京一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō),狄更斯有句名言,“這是一個(gè)最壞的時(shí)代,也是一個(gè)最好的時(shí)代”,它道出了許多開(kāi)發(fā)商的心情。

“開(kāi)發(fā)商目前面臨著幾年來(lái)最好的政策環(huán)境,新的利好似乎還并未停止。”北京的開(kāi)發(fā)土地最近又拍出“天價(jià)”,似乎印證了開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀(guān)情緒。

的確,去年底以來(lái),過(guò)去針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出的土地、金融、稅收等調(diào)控政策,已在實(shí)質(zhì)上“松綁”,并且部分政策的“利好”程度已超過(guò)調(diào)控前水平。如房貸利率下調(diào);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例下降;公積金最高貸款限制由40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元,等等。

種種跡象表明,由于一些銀行放貸門(mén)檻一松再松,加之貸后監(jiān)管不力,為“游資”炒房、假按揭等行為提供了可乘之機(jī),應(yīng)引起足夠重視。

記者在杭州、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn),如今二套房貸的變相放開(kāi)已經(jīng)成為“公開(kāi)的秘密”,首付兩成、利率打折的優(yōu)惠條件,購(gòu)房者輕易可以取得。企業(yè)購(gòu)置非住宅類(lèi)商品房原來(lái)不允許辦理按揭,現(xiàn)在許多銀行也大開(kāi)方便之門(mén),允許五成首付后給以貸款。

采訪(fǎng)中,多家銀行的個(gè)人貸款經(jīng)理告訴記者“效益可以掩蓋風(fēng)險(xiǎn)”。現(xiàn)在銀行更關(guān)心“一旦形勢(shì)好轉(zhuǎn),誰(shuí)家圈到的市場(chǎng)大”。

客觀(guān)地說(shuō),今年一季度的樓市“小陽(yáng)春”,雖然有經(jīng)濟(jì)回暖影響的因素,但本質(zhì)上是一輪輪“利好”措施推動(dòng)的“政策市”,受刺激政策的短期影響,去年積累的剛性需求一段時(shí)間內(nèi)得到集中釋放。

“目前一些城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲只能是曇花一現(xiàn)。”趙杭生說(shuō)。他認(rèn)為,下半年樓市瘋漲的“幕后推手”將逐步消失:第一,上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱;第二,積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮。

專(zhuān)家指出,房?jī)r(jià)最終取決于經(jīng)濟(jì)基本面。由于國(guó)際金融危機(jī)尚未見(jiàn)底,不能輕言國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯復(fù)蘇,樓市回暖的根基是不穩(wěn)的,“拔苗助長(zhǎng)只會(huì)帶來(lái)更大的問(wèn)題。”