二手房購買寶典——大量與中介打交道，買房砍價的經驗
來源：都兜兜 發布時間：2009-04-30 11:15:56
【小編八達整理推送】
最近一段時間因為購買二手房頻繁看房，積累了大量與中介打交道，買房砍價的經驗，與有意買房魚魚們分享一下：
第一部分 廈門房產中介現狀及其賺錢黑招解密
1、廈門房產中介基本沒有真心為買房人服務的，多數以制造緊張氣氛逼你趕快交定金為主，服務過程極其草率而且陷阱重重；
2、房產中介一般會在房主真實賣房價上加價，這樣做的好處有兩個，第一可以在買房者砍價時輕易滿足買房者需求讓買房者得到心理滿足（實際操作時中介會在砍價時向買房者強調買房的難度，然后假裝做出巨大的努力才把價格談下來，這樣既做了人情，又不會引起買房者的懷疑）。第二是可以和賣房者就超出部分分成，這是中介的重要收入來源，也是最沒有良心的收入。
3、很多中介特別是訓練有素的中介會在看房時多叫上幾個或真或假的客戶，這樣萬一看到滿意的房子時，買房者容易因為有競爭感而產生心理弱勢，導致倉促決定和不敢還價，這是對買房者最要命的地方！可是因為信息不對稱，客戶很難判斷真假，往往在這一點上吃虧。
4、霸占信息發布平臺，壟斷信息發布渠道，使買房者無法與賣房者直接接觸。君不見，各大網站上個人發布的賣房信息只要你去聯系，99.9%都是中介發布的信息，剩下0.1%是胃口大開想靠賣一套房子發財的房主，實實在在賣房的想碰到的概率比買體育彩票中頭獎還低。不得不佩服的是，在這方面房產中介行動一致性實在是高，使得除非你碰到熟人賣房，否則交易二手房基本無法繞過中介。
5、制造房價上漲言論，營造房價上漲趨勢，催促買房者快速決定。實際上，每個個體的賣房者很難形成價格的默契，要漲就一起上漲，要跌就一起下跌，而且比例相當，2008年年底時房價齊刷刷下跌30%，今年來房價又齊刷刷上漲20%，這根本不是市場真正起作用的結果！賣房者的賣房價格一般都是參考已有的“行情”定出來的，而發布“行情”信息的主要平臺報紙和網站又全部被中介占據，趨勢自然容易營造。而房價上漲言論，由于中介長期浸淫于這個行業，整套話術已經千錘百煉，任何一點風吹草動都能成為房價上漲的理由，這就更不在話下了。正如每次，六合彩每次結果開出來，買彩票者都可以很快找到為什么開這個數字理由，后悔自己當初為什么沒想到這個道理，實際完全是無稽之談自己卻確信無疑。
6、嘴上信誓旦旦，卻不肯承擔實際責任，中介們口頭上對你很尊敬，承諾給你種種服務，很多事情要你一百個放心，卻從不白紙黑字地落實替你防范風險的責任，這是我親身經歷的感受。
7、真正價格實惠的房子，中介一般會自己先吃掉或者介紹自己的親戚朋友去買，或者狠狠地把價格加上去，所以買房者一般難于碰到。
第二部分 房價未來走勢與買房心態調整
1、現在關于房價漲跌的各種言論比比皆是，公說公有理，婆說婆有理。但是我要說的是，沒有人可以真正預測房價的漲跌，特別是包括你自己！房價漲跌是市場博弈和資源掌握者導向共同作用的結果（因為中國并沒有真正的市場經濟，很多時候官員、“專家”、既得利益階層等資源掌握者還是有很大能力左右價格走勢，此點可參考股市走勢）。我本人的教訓是從房價兩千多元一平方開始看空，直把房價看到了一萬多元一平方，每個階段都可以找出很多理由支持自己的論點，最后才恍然大悟，原來一切都是自己騙自己。想一想，要是知道房價會上漲，誰還肯賣房呢？要是知道房價會下跌，誰還肯買房呢？是一筆筆的交易累積成了房價的漲跌，任何對房價漲跌的預測都是徒勞無功的！
2、因此，對買房者來說，首先要明確的是，你買房的目的是什么？你買房的迫切性怎樣？你的支付實力如何？這是在買房之前必須明確的。試想，我們都知道電腦、手機及各種家用電器的價格一定是在一年之后看跌的，然后會有新的型號出現，功能會更齊全，可是你會因此不買這些東西嗎，一年之后再買明智嗎？關鍵是內心定位明確，就不容易受人左右！所有的漲跌，你都沒有什么可后悔或欣喜的，除非你是個炒房者。
3、如果你決定買房，那么必須明確的是，你能做的只是在現有的行情下盡量爭取更多的實惠，如此而已。
第三部分 看房（交易談判前）要領與技巧
1、多看少動。沖動是魔鬼，人在沖動之下的決定往往很難做到理性，而花費自己大部分積蓄的決策如果是在沖動下做出的，想象一下，以后你會有多后悔？其實房價在一個月里的漲跌一般不可能很厲害，特別在目前的價位下，跌有可能暴跌，漲卻不可能暴漲，所以在你對行情缺乏認識或者沒有有經驗的朋友提點你時，積累一些經驗比倉促決定更明智。即使有一些看起來特別便宜的房子擺在你面前，也不要匆忙決定，要知道往往貪小便宜容易吃大虧！想開點，你不是個靠運氣生活的人，你以前也沒有占到過什么輕易的便宜，這一次，“得之，你幸!不得，你命！”,調查清楚點再決定。錯過一套房子，還有很多套房子在等著你，如果房子只有那么一兩套在等著大家，那么不要太相信你自己可以做出英明的決定，你堅持了正確的做法后，把一切交給運氣去決定吧。
2、看房滿意不要形之于色。各位看房的朋友，也許你歷盡千辛萬苦好不容易看到一套滿意的房子，但是不要忘記了，真正的戰斗才剛開始，如何擰干房價和中介費的水分，這才是買房的關鍵所在！如果你表現出過度的好感，甚至于有必欲得之的感覺，那么你談判的底牌已經是明牌了，那么誰還會對你讓步呢？所以，這一點一定要切記，除非你是個心志堅定，能把全局掌握在手的人，否則，看到滿意的房子，也只需要對中介說，我要花點時間和家人商量一下，不要喜形于色，在言語中出賣你自己，買房爭的就是那么一點差價，如果你對萬兒八千的不怎么看的上眼，想必你也不會在這個時候淘中低價位的房子吧。切記，切記！
3、看房時最好不要帶上配偶去看，簽看房協議書時最好字跡潦草些或者不用平時的字跡，乃至故意把名字寫錯一個字（大家應該明白里面的玄機吧，話不能講得太白，自己體會吧）。不是我教你壞，實在是“人善被人欺，馬善被人騎”。現在中介就企圖看一次房子就用看房協議書綁住你的手腳，讓你以后沒有回旋余地，他們好掙安穩錢。可是兄弟們，這個世界永遠是有選擇的人占主動地位，你愿意給自己多留一些選擇嗎？你的腦袋有被豬追尾過嗎？答案很清楚，對吧。你現在所做的一切，都是下一階段的鋪墊。最重要的是，你不是易中天（易中天買別墅沒付中介費，那幫中介舉著條幅吵鬧了幾天，后來易中天說一切法庭上見，中介們也就偃旗息鼓了），留一個后手還是蠻有價值的。
4、看房是件精細活，一定要把要看的點看周全。一套房子不可能讓你看很多遍，房子的缺點要在簽合同前全部發現出來，等到住進去再抱怨這個不好那個不好是沒有用的，誰叫你有機會細心了解的時候要大咧咧的忽略過去呢，在前面把事情做細點吧。你要看的要點有：A、環境噪音，這方面有諸如離道路遠近、施工工地、工廠、卡拉OK 廳、酒吧、餐館等，而且有些房子是白天不吵晚上吵，一定要考慮周全，因為房間里的問題你還有可能改變，房間外面的環境你是無能為力的；B、所有照明線路是否完好，現在的裝修很多是走暗線的，一旦有問題要維修那可不是小事情；C、水管是否有漏水現象，這一點也許在看房時難于發現，最好以后在合同里要求對方保證3個月里不出這方面問題；D、房間結構合理性，有些房子平方數雖然不小，但是因為裝修不合理，造成很多空間浪費，如果重新裝修又是好大一筆費用；E、墻壁有無破損、開裂、滲水、臟污現象；F、櫥柜、門窗開閉是否正常；G、房東搬走時會留下哪些設備及其狀態；H、產權性質、產權年限、房屋結構這些當然也是要了解清楚的了；I、如果你很在乎以后小孩的受教育情況，就讀小學、中學的情況自然也是要了解。其他細節大家就各自根據自己的需求補充了。
5、不要相信這房子如果你不買，很快就會被人買走或者會漲價的鬼話。
6、房產中介一些套你底細的話，不必回答或者不必告訴他們實情。有經驗的房產中介會通過了解你的收入情況、工作單位、目前的住房情況、你拿得出的首付金額等信息來決定以后的談判策略，而且甚至以后會出賣你的信息。如果你沒有準備好怎么回答他們，很簡單，告訴中介這是你的隱私就可以了，這時候顯得酷一點會讓中介覺得你不是個容易受人左右的人。
7、有些明顯很爛的房子，和你定位相差太遠的房子，除非是順便去看或者當是積累看房經驗，否則沒有必要去看。因為看房也是成本，沒必要把寶貴的時間花在全無價值的事情上，在言語上打擊一下房產中介就行了。
第四部分 談判及成交技巧
親愛的魚魚們，這部分內容請恕我暫不公開，僅限于私下交流。這里面有一個重要的原因是，這些招數一旦公開，中介可能就會想到應對的法子，那么招數就會失效，這就如同你知道一些心理測驗判斷方法后，再去做心理測驗，那么測驗結果就是扭曲的。
總之，我最大心愿是想買房的魚魚們能夠先把思想和斗爭方法武裝起來，都以合理的價格買到稱心的房子，但愿房價降，何妨我獨虧啊！
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