房產(chǎn)聚焦
改善型住宅怎么買？
2012-11-01 00:00:00 來源: 廈門小魚網(wǎng)
?????? 5月傳統(tǒng)的推盤旺季余煙未消，6月或?qū)⒚媾R新一波的推盤潮。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫顯示，6月超過20個(gè)樓盤將推盤。6月將一改此前島外推盤主戰(zhàn)場(chǎng)的局勢(shì)，島內(nèi)推盤力度明顯加大，一些中高端樓盤的入市將再次拉動(dòng)島內(nèi)住宅競(jìng)爭(zhēng)。
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????? ?記者發(fā)現(xiàn)，這些將推的新房源中，主打大戶型為120-200平方米左右的改善型產(chǎn)品占近5成。對(duì)于有改善性需求的購房者而言，這是不錯(cuò)的入市機(jī)會(huì)。那么，目前市場(chǎng)上的改善型產(chǎn)品有何特點(diǎn)？在購買同類產(chǎn)品時(shí)，如何貨比三家？本期《置業(yè)碰撞》邀請(qǐng)嘉賓一同探討，此外還與熱門微博“廈門購房?jī)?nèi)參”展開互動(dòng)。
本期嘉賓：
廈門國貿(mào)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理李琳芳
寶龍地產(chǎn)營銷部銷售總監(jiān)洪慶祥
廈門翼豐行總經(jīng)理吳明曉
——微博互動(dòng)——
讀者困惑：
@babe芯兒：我最近看中新景國際外灘的復(fù)式樓，同時(shí)一直看好的特房山水尚座和五緣尚座及五緣尊府，特房這3個(gè)樓盤都有近140平送露臺(tái)的均30平，位置不錯(cuò)！可新景國際外灘是島內(nèi)難得用差不多的價(jià)位買到160平使用面積6米挑高復(fù)式樓，位置沒有特房的那么好，望給我個(gè)建議參考，哪種綜合性價(jià)比最高！謝謝
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廈門購房?jī)?nèi)參：客觀來看，新景國際外灘性價(jià)比較高。但在品質(zhì)上，相比之下內(nèi)參更推薦特房的幾個(gè)樓盤。在未買前，幾個(gè)樓盤看起來差不多，但一旦交房后，在物業(yè)管理、后續(xù)服務(wù)維護(hù)方面，特房比新景地的優(yōu)勢(shì)就能顯現(xiàn)出來。
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@伊冉維克多：中國鐵建海曦和聯(lián)發(fā)濱海名居120平左右三房精裝修房，你會(huì)推薦哪一個(gè)？ 廈門購房?jī)?nèi)參：中鐵海曦和聯(lián)發(fā)濱海名居同為島內(nèi)精裝修樓盤，兩者相距較近，但聯(lián)發(fā)的區(qū)位條件更成熟，居住舒適度更高，且樓盤品質(zhì)上也高于中鐵。目前，中鐵的價(jià)位較聯(lián)發(fā)低不少，但如果條件允許，更推薦聯(lián)發(fā)。提醒：聯(lián)發(fā)目前三房戶型基本售完。
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——產(chǎn)品需求 受政策影響較大——
?????有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過3、4、5月份的集中成交，樓市中的剛需購房人群數(shù)量出現(xiàn)了明顯萎縮，而開發(fā)商則在6月加推瞄準(zhǔn)改善需求的房源，試圖尋找新的賣點(diǎn)。但限購限貸的調(diào)控政策下，改善型的房源整體上看仍面臨較大的銷售和蓄客壓力。那么目前市場(chǎng)改善型住宅產(chǎn)品的需求如何？
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???? 據(jù)廈門壹信房地產(chǎn)策劃公司分析，當(dāng)代?天境項(xiàng)目成交客戶七成來自思明區(qū)，其余分別來自島外集美、同安區(qū)域，以及泉州、龍巖、南平、莆田、漳州等異地區(qū)域。購買人群以私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管及醫(yī)生為主，其中私營業(yè)主占6成以上，年齡層在30-50歲。購買的動(dòng)機(jī)自住占88%，自住兼投資占12%。
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???? 洪慶祥：選擇改善型產(chǎn)品的購房者大都是二次置業(yè)，均是限購的對(duì)象，因此需求被壓抑許久。當(dāng)看到三月至五月良好的成交局面以及銀行貸款等方面的優(yōu)惠政策，這部分改善性需求人群的入市信心在逐漸恢復(fù)。從寶龍?御湖觀邸項(xiàng)目的成交客戶來看，85%客戶為私企業(yè)主，年齡層基本在40-50歲之間，這部分人群大都在廈生活、工作多年，對(duì)廈門有深厚感情，但居住片區(qū)情結(jié)抗性較低，對(duì)新城區(qū)不排斥。
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——產(chǎn)品特性 舒適性與景觀性兼顧——
????? 對(duì)于購買改善型產(chǎn)品，購房者關(guān)注的要素有哪些？什么樣的改善型產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎呢？
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改善型產(chǎn)品更注重舒適性
洪慶祥：相比中小戶型，改善型產(chǎn)品的購買人群更突顯自住需求。他們之所以要改善住房，主要有兩方面的原因，一是，由于家庭成員的增加，急需擴(kuò)大居住環(huán)境，以小換大，尋求改善；另一個(gè)則是，對(duì)原有的居住環(huán)境不滿意，包括對(duì)所在區(qū)域、樓盤環(huán)境及學(xué)校配套等，以尋求更舒適的環(huán)境。因此寶龍?御湖觀邸項(xiàng)目，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，除了戶戶南北通透，保證采光、通風(fēng)等舒適度最大化以外，尤其注重景觀資源。
洪慶祥：相比中小戶型，改善型產(chǎn)品的購買人群更突顯自住需求。他們之所以要改善住房，主要有兩方面的原因，一是，由于家庭成員的增加，急需擴(kuò)大居住環(huán)境，以小換大，尋求改善；另一個(gè)則是，對(duì)原有的居住環(huán)境不滿意，包括對(duì)所在區(qū)域、樓盤環(huán)境及學(xué)校配套等，以尋求更舒適的環(huán)境。因此寶龍?御湖觀邸項(xiàng)目，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，除了戶戶南北通透，保證采光、通風(fēng)等舒適度最大化以外，尤其注重景觀資源。
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比拼資源的稀缺性和唯一性
李琳芳：改善型需求分首次改善、二次改善以及終極置業(yè)等，不同需求人群所看重的因素也不同。首次改善型人群看重教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套，二次改善型客群及終極置業(yè)人群在購買時(shí)更關(guān)注項(xiàng)目所占據(jù)的資源是否獨(dú)特和稀缺。國貿(mào)地產(chǎn)在五緣灣的兩個(gè)項(xiàng)目，國貿(mào)潤園緊鄰五緣學(xué)村、商業(yè)綜合體等配套，且面積適中，適合首次改善；國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目因自身地段及資源的不可復(fù)制性，深受二次改善及終極置業(yè)型客戶的青睞。
李琳芳：改善型需求分首次改善、二次改善以及終極置業(yè)等，不同需求人群所看重的因素也不同。首次改善型人群看重教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套，二次改善型客群及終極置業(yè)人群在購買時(shí)更關(guān)注項(xiàng)目所占據(jù)的資源是否獨(dú)特和稀缺。國貿(mào)地產(chǎn)在五緣灣的兩個(gè)項(xiàng)目，國貿(mào)潤園緊鄰五緣學(xué)村、商業(yè)綜合體等配套，且面積適中，適合首次改善；國貿(mào)天琴灣項(xiàng)目因自身地段及資源的不可復(fù)制性，深受二次改善及終極置業(yè)型客戶的青睞。
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資源全面的樓盤更具競(jìng)爭(zhēng)力
吳明曉：刺激購房者想改善住房的因素有很多，比如想要生活更便利、想擁有自然景觀資源或者考慮小孩的教育因素等，需求不同，對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)也不同。個(gè)人認(rèn)為，在廈門當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，市中心的改善型房源機(jī)會(huì)更大些，如果能兼具自然景觀資源就更有競(jìng)爭(zhēng)力了。改善型需要改變的不只是房子的大小，而是房子背后的整個(gè)生活體系。
吳明曉：刺激購房者想改善住房的因素有很多，比如想要生活更便利、想擁有自然景觀資源或者考慮小孩的教育因素等，需求不同，對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)也不同。個(gè)人認(rèn)為，在廈門當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，市中心的改善型房源機(jī)會(huì)更大些，如果能兼具自然景觀資源就更有競(jìng)爭(zhēng)力了。改善型需要改變的不只是房子的大小，而是房子背后的整個(gè)生活體系。
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——購房建議 理性分析 果斷下手——
對(duì)于購買改善型住宅的購房者，面對(duì)6月眼花繚亂的市場(chǎng)，要注意什么？請(qǐng)做些提醒。
理性排序需求 果斷選擇房源
吳明曉：建議購房者首先要對(duì)自己的需求進(jìn)行理性地排序，分清主次需求，做到心中有數(shù)。其次，在選擇上要懂得取舍。現(xiàn)在樓市數(shù)據(jù)化透明化程度很高，購買前充分了解樓盤信息、區(qū)域的規(guī)劃套以及對(duì)比開發(fā)商的資質(zhì)等。大矛盾大前提解決了就當(dāng)機(jī)立斷，買房沒必要太糾結(jié)。房子很重要，但畢竟也只是生活的一部分。
吳明曉：建議購房者首先要對(duì)自己的需求進(jìn)行理性地排序，分清主次需求，做到心中有數(shù)。其次，在選擇上要懂得取舍。現(xiàn)在樓市數(shù)據(jù)化透明化程度很高，購買前充分了解樓盤信息、區(qū)域的規(guī)劃套以及對(duì)比開發(fā)商的資質(zhì)等。大矛盾大前提解決了就當(dāng)機(jī)立斷，買房沒必要太糾結(jié)。房子很重要，但畢竟也只是生活的一部分。
結(jié)合個(gè)人規(guī)劃 選定房源早出手
李琳芳：建議不同需求的改善型購房者，要結(jié)合自身3-5年甚至更長時(shí)間的生命規(guī)劃，明確自己改善住房的需求是什么，是為孩子的教育？老人養(yǎng)老？還是享受生活？從而相對(duì)應(yīng)地選擇區(qū)域，選擇產(chǎn)品。6月份，隨著島內(nèi)市中心及五緣灣等片區(qū)，不少高端盤入市，成交均價(jià)也將陸續(xù)上揚(yáng)，建議早出手，抓住購房時(shí)機(jī)。
李琳芳：建議不同需求的改善型購房者，要結(jié)合自身3-5年甚至更長時(shí)間的生命規(guī)劃，明確自己改善住房的需求是什么，是為孩子的教育？老人養(yǎng)老？還是享受生活？從而相對(duì)應(yīng)地選擇區(qū)域，選擇產(chǎn)品。6月份，隨著島內(nèi)市中心及五緣灣等片區(qū)，不少高端盤入市，成交均價(jià)也將陸續(xù)上揚(yáng)，建議早出手，抓住購房時(shí)機(jī)。
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6月廈門改善型新品推薦
思明區(qū)
源昌?君悅山
將推3#樓 主打戶型92-159㎡
項(xiàng)目莊園三號(hào)院預(yù)計(jì)6月推出，戶型92-159㎡兩三房，約推220套房源。目前鉆石卡開放預(yù)約，屆時(shí)開盤可享兩房存3萬抵5萬，三房存5萬抵8萬優(yōu)惠。
項(xiàng)目地址：思明區(qū)蓮前西路交匯處炮兵團(tuán)龍山營區(qū)
思明區(qū)
源昌?君悅山
將推3#樓 主打戶型92-159㎡
項(xiàng)目莊園三號(hào)院預(yù)計(jì)6月推出，戶型92-159㎡兩三房，約推220套房源。目前鉆石卡開放預(yù)約，屆時(shí)開盤可享兩房存3萬抵5萬，三房存5萬抵8萬優(yōu)惠。
項(xiàng)目地址：思明區(qū)蓮前西路交匯處炮兵團(tuán)龍山營區(qū)
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湖里區(qū)???
聯(lián)發(fā)?欣悅園2期
??? 項(xiàng)目涵蓋52-118㎡一房至三房房源，6月將開盤，至買房按揭銀行預(yù)存10萬可額外獲得1萬元買房基金，預(yù)存20萬得2萬，預(yù)存30萬得3萬。此外，還可參加日進(jìn)斗金活動(dòng)。
項(xiàng)目地址：廈門金湖路一里823號(hào)（廈門枋湖客運(yùn)站對(duì)面）
聯(lián)發(fā)?欣悅園2期
??? 項(xiàng)目涵蓋52-118㎡一房至三房房源，6月將開盤，至買房按揭銀行預(yù)存10萬可額外獲得1萬元買房基金，預(yù)存20萬得2萬，預(yù)存30萬得3萬。此外，還可參加日進(jìn)斗金活動(dòng)。
項(xiàng)目地址：廈門金湖路一里823號(hào)（廈門枋湖客運(yùn)站對(duì)面）
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建發(fā)?中央灣區(qū)
項(xiàng)目主推104-144㎡的三房和四房，首批產(chǎn)品擬于6月開盤，加入建發(fā)鉆石會(huì)并辦理中央灣區(qū)護(hù)照，即可享受開盤總房款2萬元優(yōu)惠，鉆石卡會(huì)員更有開盤折扣。
項(xiàng)目地址：湖里五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東南側(cè)。
項(xiàng)目主推104-144㎡的三房和四房，首批產(chǎn)品擬于6月開盤，加入建發(fā)鉆石會(huì)并辦理中央灣區(qū)護(hù)照，即可享受開盤總房款2萬元優(yōu)惠，鉆石卡會(huì)員更有開盤折扣。
項(xiàng)目地址：湖里五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東南側(cè)。
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金尚首府
6月1日已開盤，推出88套129—135㎡三房，起價(jià)14888元/平，均價(jià)預(yù)計(jì)18000元/平，會(huì)員可享受“存3萬抵8萬”的專項(xiàng)團(tuán)購優(yōu)惠。
項(xiàng)目地址：廈門市湖里區(qū)金尚路（金尚小區(qū)對(duì)面）
6月1日已開盤，推出88套129—135㎡三房，起價(jià)14888元/平，均價(jià)預(yù)計(jì)18000元/平，會(huì)員可享受“存3萬抵8萬”的專項(xiàng)團(tuán)購優(yōu)惠。
項(xiàng)目地址：廈門市湖里區(qū)金尚路（金尚小區(qū)對(duì)面）
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新景龍郡
項(xiàng)目主力戶型為76㎡兩房、120-130㎡的三房及120-170㎡的樓中樓，預(yù)計(jì)6月中上旬入市，辦理VIP卡可最高優(yōu)惠15萬元。
項(xiàng)目地址：廈門湖里去成功大道與仙岳路交叉路口東
項(xiàng)目主力戶型為76㎡兩房、120-130㎡的三房及120-170㎡的樓中樓，預(yù)計(jì)6月中上旬入市，辦理VIP卡可最高優(yōu)惠15萬元。
項(xiàng)目地址：廈門湖里去成功大道與仙岳路交叉路口東
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新景?加勒比海
新景?國際外灘二期“加勒比海”，預(yù)計(jì)將于6月中旬推出挑高5.9米100㎡房源，可用到150-160㎡，參考均價(jià)23000-25000元/㎡。
項(xiàng)目地址：五緣灣片區(qū)、五緣灣大橋西側(cè)，安嶺路與環(huán)島路交叉口東南側(cè)
新景?國際外灘二期“加勒比海”，預(yù)計(jì)將于6月中旬推出挑高5.9米100㎡房源，可用到150-160㎡，參考均價(jià)23000-25000元/㎡。
項(xiàng)目地址：五緣灣片區(qū)、五緣灣大橋西側(cè)，安嶺路與環(huán)島路交叉口東南側(cè)
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集美區(qū)
住宅?園博1號(hào)
6月9日，項(xiàng)目營銷中心已開放。項(xiàng)目由廈門兩大實(shí)力國企住宅集團(tuán)和港務(wù)集團(tuán)共同打造，總建筑面積約18萬平方米，分兩期開發(fā)，一期規(guī)劃有3棟高層及7棟家族會(huì)館別墅，總共337戶，其中高層主打117-233㎡兩房至四房戶型。
項(xiàng)目地址：杏林灣片區(qū)園博苑西側(cè)
住宅?園博1號(hào)
6月9日，項(xiàng)目營銷中心已開放。項(xiàng)目由廈門兩大實(shí)力國企住宅集團(tuán)和港務(wù)集團(tuán)共同打造，總建筑面積約18萬平方米，分兩期開發(fā)，一期規(guī)劃有3棟高層及7棟家族會(huì)館別墅，總共337戶，其中高層主打117-233㎡兩房至四房戶型。
項(xiàng)目地址：杏林灣片區(qū)園博苑西側(cè)
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