讓買房者換個角度看房價，教你怎樣殺中介、找房源
來源：小狐貍不壞 發布時間：2009-04-13 14:11:36
【小編八達整理推送】
讓買房者360度看房價，教你怎樣殺中介、找房源。。。。（9000多字，看了累，但對于關注房子中的你絕對有好處，請細心看完――相信我，這是我兩年來最用心的一個帖子，句句原創、字字用心）。這帖子很白話、沒有什么復雜的推理和模型，真心希望大家能耐心看下，但請那些自己歸屬與特定利益團體、心態不中正、只會謾罵不討論者就別來湊熱鬧了
決定房價的因素有哪些？這些因素又是怎樣互相聯系作用于房價的？是不是新聞、專家對房價的評論都是老生常談，沒有意義了？。。。這些等等再談，先告訴心急的魚魚怎樣殺中介。
要殺中介，首先要破除兩個誤解，一中介有價格同盟，二中介都死抬價格好多收中介費。弱智的謠言，等下解釋。。。
決定房價的因素有哪些？這些因素又是怎樣互相聯系作用于房價的？是不是新聞、專家對房價的評論都是老生常談，沒有意義了？。。。這些等等再談，先告訴心急的魚魚怎樣殺中介。
要殺中介，首先要破除兩個誤解，一中介有價格同盟，二中介都死抬價格好多收中介費。弱智的謠言，等下解釋。。。
我剛訂了一套房子，尋房源途徑有三：1、中介門店2、網上中介（xmhouse或小魚上的中介信息）3、開發商。如果通過網上或跑社區聯系房主就不算什么大眾途徑吧，畢竟現在這樣的房源很少。這里只說通過中介找房，先不要急著跟中介看房，你看中哪個樓盤就在它附近尋找多個中介（不同品牌的），或是在xmhouse上搜索（網上很多信息是過時或假的，但10%以上的是真信息，花些電話費和時間來聯系中介甄別信息將幫你省1至數萬元），當有兩個中介向你報同一戶時，告訴中介你不看房，但對這套房子很有意向，非常想買，你已知道別家中介有同樣的房源，要隨哪家看就看哪家的中介費便宜，而且另外一家已報了個比較低的中介費。（大部分房主都會在很多家中介同時掛出房子，這個中介比較清楚）同時，在與中介談價的過程中表明你知道中介能拿到銀行反點、擔保、評估抽成等好處（銀行反點不知廈門有沒有，很多城市都有。如果房東的房子需要解壓擔保，那么中介幫忙找擔保也是有好處的，如果解壓費用由房東出，那么你可以暗示中介哦。。。中間的技巧自己能想到吧）
這就是我用的技巧，用在很多中介都好用，甚至你只找到一個中介有中意的房子也可以用這招忽悠。最后我在*廈房產買了房子，中介費3.5折（據說這個中介打折很難），在這個過程中我發現不但是不同的中介會有中介費用折扣的競爭，連同一品牌的不同店都會如此競爭，這和他們的抽成激勵制度是一種因果關系。
現在說說兩個謠言，廈門中介形成價格同盟，哄抬房價――房價不是中介哄抬出來的，更不可能形成同盟。就廈門不知道有多少大大小小的中介，大的連鎖中介可能會有某種協定，但因為眾多的小中介，這種協定吹彈可破，難道大中介都想把生意讓給小中介，難道房東不會發現中介給他們許諾的價格賣不出去，我多賣套房子少收點中介費總比生意讓別家搶走的好，就算是有同盟，那盟友是不可能查出我以更低中介費和房價賣了房子的，這是市場經濟的規律，人和公司都是要自利的，居然小魚上真有那么多人相信。其實就現在中介的工資激勵制度，大的中介也是不可形成同盟的，甚至他們自己的門店之間都會暗地競爭，偷偷改報價和中介費。
再說說網上的房源，很多人說二手房超多，xmhouse上都多少頁一個樓盤。。。不知這種魚是騙人還是自己不懂。xmhouse上的房源大部分是假的，中介為了吸引眼球都會掛假信息或是故意每天都刷新早過時的信息，很多門店也用這個方法貼廣告。。。要想用心買房就要自己多花心思搜索，首先搜看好樓盤的個人發布的信息，然后去埃個打掛出低價房的中介電話去篩選。如果你打100個電話找到10你中意的底價房，那你也賺了，我就是通過這個途徑找到的房子。
當然傳說中的房托可能會有的，但中介要針對每個看房者來這個托一次確實很累，估計也不會輕易用的。只要看房者多走幾個中介看幾套房，同時談價，告訴中介你先講下來哪個就定哪個房，他們都會爭著幫你講價的。同時，如果要用上面的技巧談價就一定不能急著去看房，否則就要簽看房書，中介費就不好談了，總不能不講誠信去私下找房東，這樣不利于社會的團結穩定哈！
說這些對中介不利，主要是我認為中介現在實在是浪費社會資源。2.5%的中介費，銀行反點費、擔保、評估抽成這些費用他們是不出力只賺錢。想想中介創造的價值，介紹+銀行+房管局跑腿費+雙方誠信的審核（這個出了問題中介也不負責），1套100萬他們打個折也要1.5萬（包括上面各種收費），但他們創造的價值不值這個價，他們干的活其實沒什么技術含量，跑各種部門其實不麻煩（普通的勞務＋咨詢），介紹費用完全可以靠一些房地產網站來做到（當然網站需要改善）。按照目前中國的勞動力費用他們根本不應賺這么多的，這樣也導致了中介的畸形發展――工資無底薪（為了生計喪失職業誠信）、入門檻底（什么樣的人都有，人員流動極大）、人員太多（嚴重浪費社會勞力，雖然現在就業危機，但多出來的人根本不創造價值還不如去做清潔工），這就好比傳銷，普通商品通過過多的中間環節就身價大增。
所以說，中介應該減少收費、精簡人員、增加底薪以提高人員素質，最好也能來個從業資格證什么的。
我來重點說說房價，現在大家都老生常談說房價，媒體、專家分析也是陳詞濫調，參考價值越來越小。我試著換個角度，拋磚引玉。
房價和股市有共同之處，其一是長期價格和短期價格的分離。
一、房子的長期價格的重要決定因素是房價收入比――這個很多人認同吧。但我想這個房價／收入應該是有融合了很多因素的，具有地域特征的，也就是說每個國家和地區都會有不同的房價收入比（有點偷換概念，但只是個解釋的工具），我們要假設個基準的房價收入比，然后看地域特色來上調或下調這個比值。
且認為西方發達國家的房價收入比是合理的，那么中國會怎樣調整。。。
在我看來，中國的大部分特色都會調高這個比值：
A１、中國處在大規模的城市（鎮）化進程中，用建設部的話說是這要持續３５年，中國的７０％以上的農村人要進城了。絕對需求大，這無疑要調高比值
A２、中國城市的資源集中程度高，大城與小城之間、小城與鄉鎮之間差別太大。前幾年流行說第一世界的城市，第三世界的農村。這使得人們為了獲得較好的城市資源拼命的擠進大城市（這也與傳統觀念和教育模式分不開），這也是中國的大城市房價與小城市房價差別大，也要調高大城市的這個比值。
A3、中國的土地資源較少。有人拿日本比，不可比，最主要的一點日本哪怕在房價大波動之前已基本完成了城鎮化進程，房子大跌時沒有大量農民轉移到城鎮。再有，它們的農業精耕細作技術也遠超我國，提高單產不成問題，只是不想降低質量，而我國正好相反，現在只能追求產量放棄質量了，而且日本的糧食和能源即使都進口也不會太影響世界市場，且他是不會受西方國家干涉的（畢竟是資本主義，西方比較認同）。如果是我國的糧食大部分進口，世界糧價將是天價，我們的gcd將受制于人，執政之基就會動搖。所以我國會更重視耕地保護，現在糧食安全臨界的耕地面積已經到來，不能再少了。這兩年因為糧食豐收，中央對地方的違規占地比較寬容，如果連續兩年糧產下降，那么中央馬上會嚴厲監管土地的，那時工業和居住用地都會很難得了。
A4、還是土地資源，這個是指超大型城市的土地資源，過大規模的城市會帶來問題，如周邊的綠色配套拉長了與市中心的距離，是這方面的生活成本大增（運輸、保險等等），中國的特大城市全球最多，我們不想它們都建設成為墨西哥城吧，所以要壓縮城市（空間），自然市區的房價收入比就高了。
A5、經濟發展和預期長期的通貨膨脹率，學過經濟學的都知道高速的經濟發展必然伴隨較高的通貨膨脹，而在一國通貨膨脹之時最好的保值工具是房產（貴金屬也是，但這個的價格是國際市場決定的，不是一國的貨幣資金所能決定的，所以規避本國的通脹還是房子最常見―本人愚見）。目前普遍都認為中國還能高速增長個20年吧（你要不這么想就想法出國從國外的底層做起吧，人往高處走嘛），那么20年的通貨膨脹假定4-5%，算算貨幣貶值的速度，大概2.3倍，假設你沒升職、實際工資水平（購買力）也沒長――你也太菜了、白活20年，但你的工資還是會從5000變成12000，取20年的中位數8500（如果是兩個人就是17000），那用這個錢來還4000元（這個也取高估的中位數，最初的貸款額假設是3000）的貸款還可以吧。因為除了買房市場特別火爆（說明房價會漲很多），國家會把買房貸款的利率控制在通貨膨脹率之下的，所以我們“賺了”。而發達國家之所以房價平穩，主要原因應該是穩定的通脹率吧。
要說明的是，個人工資的停滯不能代表整個社會的財富增長水平，房價不會因為你的工資不變而停滯，而是會隨社會財富增長而增長。
A6、城市人口密度和建設水平影響了城市內部的交通（像北京現在每周輪停汽車就是好例
子），使我們注定不能像美國一樣成為車輪上的國家，居民還要靠公共交通，這也使我們市郊的房子不能像外國一樣分擔我們城區的房價，這也會使我們大城市的房價比值更高。這需要城市解決早期規劃的很多地方，2、30年都不會解決的。拿廈門為例，島內外差價的主要原因還是城市交通（時間和錢的成本），幾個橋和一個BRT不能改變這個差價。（當然還因為馬太效應等眾多因素的作用，城市都有集中變大的趨勢：有注）
A7、中國的傳統觀念，現代人背井離鄉去大城市，可又擺脫不了傳統觀念，只要有些存款主要想消費的還是房子。雖然很多看空者嘴硬，但不用調查，中國人買房子的意愿肯定超過環球旅游的意愿（與西國相比），儲蓄的最大目的除了養老就是給兒女買房，還有就是富人置業的最常用手段。同時因為社會有了這種風氣，就有人想利用這種風氣，所以中國的炒房者也會比外國多，這使得買賣雙方的博弈戰傾向利于賣方，且是個長期狀況，自然要抬高比值。
A8、中國的隱性收入巨大，包括對腐敗的監管、稅收、個人信用體系方面的缺陷使中國成為一個擁有巨大隱性收入的國家，所以就不能簡單的用西方比較透明的房價收入比來衡量我們，它會抬高我們的房價收入比值。同時，隱性收入所帶來的實際貧富差距比表象大，這也可能會使我們有更多的人樂于炒房。
同時，買房是個很好的洗錢的方法，買個很貴的房子,合同價可以簽的很低,實際花了不少錢,但買到手之后房子還是值那么多錢,手里的黑錢就變成合法增值的房產了。當然這個影響又是另外一回事了。
A9、能源不能自足。同時如果新能源不能早日被大規模利用，那每家每戶都有車也是空談。因為考慮到受制于人的問題，哪怕是能源價格不被外國抬的過高，國家也不會把自己的基礎建立在進口能源上的（利用煤電雖然很落后了，但gcd對它情有獨鐘）。同第5條道理，我們只能居住在交通便利的城中間，這樣就會使房價收入比更高。當然這條是最有可能突破的，但它的重要性也排在最后。
注：經濟發展中的馬太效應：馬太效應是指好的越好、壞的越壞。經濟發展中的馬太效應是指富的越富、窮的越窮。舉例說，比如你有100元，這100元在社會中的正常增值速度是5%，就是說你1年后能有105元；但如果你有10000元，那你這10000的正常增值速度會超過5%，也許是6%，那你1年后就有10600元；如果你有1個億，那它的正常增值速度是遠超過5%、6%的，也許1年后你有1.5個億也是正常的。直觀的理解，你是不是覺得現實中的投資規模越大利潤率越高呢？要是你有錢建個樓、鋪個路、買艘貨船，是不是很容易就成富翁了，呵呵，這是個夢想阿，大多數人只有100元啊！如果你有機會把這你的100元變成一個項目1個億中的一部分呢？求之不得吧？。。。且看
由于中國是高速發展中的國家，馬太效應會尤其明顯，一些項目的投資收益遠好于正常的通貨膨脹（當然還有壟斷、腐敗等等因素）。普通人最好的把自己的100元變成1億元一部分的方法就是依靠ZF投資――住到城里去、在城里找工作、買ZF規劃的商品房。等著ZF把學校、公園、大橋、金融中心等等蓋在你房子的周圍，然后來等著你的職務和房子來獲取1億元投資帶來的超額利潤。――我想的也比較模糊，歡迎魚中的智者指正。
現在說說兩個謠言，廈門中介形成價格同盟，哄抬房價――房價不是中介哄抬出來的，更不可能形成同盟。就廈門不知道有多少大大小小的中介，大的連鎖中介可能會有某種協定，但因為眾多的小中介，這種協定吹彈可破，難道大中介都想把生意讓給小中介，難道房東不會發現中介給他們許諾的價格賣不出去，我多賣套房子少收點中介費總比生意讓別家搶走的好，就算是有同盟，那盟友是不可能查出我以更低中介費和房價賣了房子的，這是市場經濟的規律，人和公司都是要自利的，居然小魚上真有那么多人相信。其實就現在中介的工資激勵制度，大的中介也是不可形成同盟的，甚至他們自己的門店之間都會暗地競爭，偷偷改報價和中介費。
再說說網上的房源，很多人說二手房超多，xmhouse上都多少頁一個樓盤。。。不知這種魚是騙人還是自己不懂。xmhouse上的房源大部分是假的，中介為了吸引眼球都會掛假信息或是故意每天都刷新早過時的信息，很多門店也用這個方法貼廣告。。。要想用心買房就要自己多花心思搜索，首先搜看好樓盤的個人發布的信息，然后去埃個打掛出低價房的中介電話去篩選。如果你打100個電話找到10你中意的底價房，那你也賺了，我就是通過這個途徑找到的房子。
當然傳說中的房托可能會有的，但中介要針對每個看房者來這個托一次確實很累，估計也不會輕易用的。只要看房者多走幾個中介看幾套房，同時談價，告訴中介你先講下來哪個就定哪個房，他們都會爭著幫你講價的。同時，如果要用上面的技巧談價就一定不能急著去看房，否則就要簽看房書，中介費就不好談了，總不能不講誠信去私下找房東，這樣不利于社會的團結穩定哈！
說這些對中介不利，主要是我認為中介現在實在是浪費社會資源。2.5%的中介費，銀行反點費、擔保、評估抽成這些費用他們是不出力只賺錢。想想中介創造的價值，介紹+銀行+房管局跑腿費+雙方誠信的審核（這個出了問題中介也不負責），1套100萬他們打個折也要1.5萬（包括上面各種收費），但他們創造的價值不值這個價，他們干的活其實沒什么技術含量，跑各種部門其實不麻煩（普通的勞務＋咨詢），介紹費用完全可以靠一些房地產網站來做到（當然網站需要改善）。按照目前中國的勞動力費用他們根本不應賺這么多的，這樣也導致了中介的畸形發展――工資無底薪（為了生計喪失職業誠信）、入門檻底（什么樣的人都有，人員流動極大）、人員太多（嚴重浪費社會勞力，雖然現在就業危機，但多出來的人根本不創造價值還不如去做清潔工），這就好比傳銷，普通商品通過過多的中間環節就身價大增。
所以說，中介應該減少收費、精簡人員、增加底薪以提高人員素質，最好也能來個從業資格證什么的。
我來重點說說房價，現在大家都老生常談說房價，媒體、專家分析也是陳詞濫調，參考價值越來越小。我試著換個角度，拋磚引玉。
房價和股市有共同之處，其一是長期價格和短期價格的分離。
一、房子的長期價格的重要決定因素是房價收入比――這個很多人認同吧。但我想這個房價／收入應該是有融合了很多因素的，具有地域特征的，也就是說每個國家和地區都會有不同的房價收入比（有點偷換概念，但只是個解釋的工具），我們要假設個基準的房價收入比，然后看地域特色來上調或下調這個比值。
且認為西方發達國家的房價收入比是合理的，那么中國會怎樣調整。。。
在我看來，中國的大部分特色都會調高這個比值：
A１、中國處在大規模的城市（鎮）化進程中，用建設部的話說是這要持續３５年，中國的７０％以上的農村人要進城了。絕對需求大，這無疑要調高比值
A２、中國城市的資源集中程度高，大城與小城之間、小城與鄉鎮之間差別太大。前幾年流行說第一世界的城市，第三世界的農村。這使得人們為了獲得較好的城市資源拼命的擠進大城市（這也與傳統觀念和教育模式分不開），這也是中國的大城市房價與小城市房價差別大，也要調高大城市的這個比值。
A3、中國的土地資源較少。有人拿日本比，不可比，最主要的一點日本哪怕在房價大波動之前已基本完成了城鎮化進程，房子大跌時沒有大量農民轉移到城鎮。再有，它們的農業精耕細作技術也遠超我國，提高單產不成問題，只是不想降低質量，而我國正好相反，現在只能追求產量放棄質量了，而且日本的糧食和能源即使都進口也不會太影響世界市場，且他是不會受西方國家干涉的（畢竟是資本主義，西方比較認同）。如果是我國的糧食大部分進口，世界糧價將是天價，我們的gcd將受制于人，執政之基就會動搖。所以我國會更重視耕地保護，現在糧食安全臨界的耕地面積已經到來，不能再少了。這兩年因為糧食豐收，中央對地方的違規占地比較寬容，如果連續兩年糧產下降，那么中央馬上會嚴厲監管土地的，那時工業和居住用地都會很難得了。
A4、還是土地資源，這個是指超大型城市的土地資源，過大規模的城市會帶來問題，如周邊的綠色配套拉長了與市中心的距離，是這方面的生活成本大增（運輸、保險等等），中國的特大城市全球最多，我們不想它們都建設成為墨西哥城吧，所以要壓縮城市（空間），自然市區的房價收入比就高了。
A5、經濟發展和預期長期的通貨膨脹率，學過經濟學的都知道高速的經濟發展必然伴隨較高的通貨膨脹，而在一國通貨膨脹之時最好的保值工具是房產（貴金屬也是，但這個的價格是國際市場決定的，不是一國的貨幣資金所能決定的，所以規避本國的通脹還是房子最常見―本人愚見）。目前普遍都認為中國還能高速增長個20年吧（你要不這么想就想法出國從國外的底層做起吧，人往高處走嘛），那么20年的通貨膨脹假定4-5%，算算貨幣貶值的速度，大概2.3倍，假設你沒升職、實際工資水平（購買力）也沒長――你也太菜了、白活20年，但你的工資還是會從5000變成12000，取20年的中位數8500（如果是兩個人就是17000），那用這個錢來還4000元（這個也取高估的中位數，最初的貸款額假設是3000）的貸款還可以吧。因為除了買房市場特別火爆（說明房價會漲很多），國家會把買房貸款的利率控制在通貨膨脹率之下的，所以我們“賺了”。而發達國家之所以房價平穩，主要原因應該是穩定的通脹率吧。
要說明的是，個人工資的停滯不能代表整個社會的財富增長水平，房價不會因為你的工資不變而停滯，而是會隨社會財富增長而增長。
A6、城市人口密度和建設水平影響了城市內部的交通（像北京現在每周輪停汽車就是好例
子），使我們注定不能像美國一樣成為車輪上的國家，居民還要靠公共交通，這也使我們市郊的房子不能像外國一樣分擔我們城區的房價，這也會使我們大城市的房價比值更高。這需要城市解決早期規劃的很多地方，2、30年都不會解決的。拿廈門為例，島內外差價的主要原因還是城市交通（時間和錢的成本），幾個橋和一個BRT不能改變這個差價。（當然還因為馬太效應等眾多因素的作用，城市都有集中變大的趨勢：有注）
A7、中國的傳統觀念，現代人背井離鄉去大城市，可又擺脫不了傳統觀念，只要有些存款主要想消費的還是房子。雖然很多看空者嘴硬，但不用調查，中國人買房子的意愿肯定超過環球旅游的意愿（與西國相比），儲蓄的最大目的除了養老就是給兒女買房，還有就是富人置業的最常用手段。同時因為社會有了這種風氣，就有人想利用這種風氣，所以中國的炒房者也會比外國多，這使得買賣雙方的博弈戰傾向利于賣方，且是個長期狀況，自然要抬高比值。
A8、中國的隱性收入巨大，包括對腐敗的監管、稅收、個人信用體系方面的缺陷使中國成為一個擁有巨大隱性收入的國家，所以就不能簡單的用西方比較透明的房價收入比來衡量我們，它會抬高我們的房價收入比值。同時，隱性收入所帶來的實際貧富差距比表象大，這也可能會使我們有更多的人樂于炒房。
同時，買房是個很好的洗錢的方法，買個很貴的房子,合同價可以簽的很低,實際花了不少錢,但買到手之后房子還是值那么多錢,手里的黑錢就變成合法增值的房產了。當然這個影響又是另外一回事了。
A9、能源不能自足。同時如果新能源不能早日被大規模利用，那每家每戶都有車也是空談。因為考慮到受制于人的問題，哪怕是能源價格不被外國抬的過高，國家也不會把自己的基礎建立在進口能源上的（利用煤電雖然很落后了，但gcd對它情有獨鐘）。同第5條道理，我們只能居住在交通便利的城中間，這樣就會使房價收入比更高。當然這條是最有可能突破的，但它的重要性也排在最后。
注：經濟發展中的馬太效應：馬太效應是指好的越好、壞的越壞。經濟發展中的馬太效應是指富的越富、窮的越窮。舉例說，比如你有100元，這100元在社會中的正常增值速度是5%，就是說你1年后能有105元；但如果你有10000元，那你這10000的正常增值速度會超過5%，也許是6%，那你1年后就有10600元；如果你有1個億，那它的正常增值速度是遠超過5%、6%的，也許1年后你有1.5個億也是正常的。直觀的理解，你是不是覺得現實中的投資規模越大利潤率越高呢？要是你有錢建個樓、鋪個路、買艘貨船，是不是很容易就成富翁了，呵呵，這是個夢想阿，大多數人只有100元啊！如果你有機會把這你的100元變成一個項目1個億中的一部分呢？求之不得吧？。。。且看
由于中國是高速發展中的國家，馬太效應會尤其明顯，一些項目的投資收益遠好于正常的通貨膨脹（當然還有壟斷、腐敗等等因素）。普通人最好的把自己的100元變成1億元一部分的方法就是依靠ZF投資――住到城里去、在城里找工作、買ZF規劃的商品房。等著ZF把學校、公園、大橋、金融中心等等蓋在你房子的周圍，然后來等著你的職務和房子來獲取1億元投資帶來的超額利潤。――我想的也比較模糊，歡迎魚中的智者指正。
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