【小編八達整理推送】

    YY最近看島外房地產價格有所松動，特別是每天看廈門國土資源局網站上公布的剩余房產數量不斷下降，心有所動。于是到同安鳳凰城，同城灣看了下房。先是看中了鳳凰城一戶型，咨詢一下，說是只剩2套，而且是1樓，因為各方面比較滿意，第二天又殺去想更深入了解一下。沒想到只隔一天，售樓小姐就說，這戶型只剩一套西曬的了。到同城灣了解一下，也都是號稱很多都賣完了，只剩一兩套歪瓜裂棗。yy很郁悶，難道說房地產開始復蘇了？

    而每天從廈門國土資源局網站上查詢的結果是每天都有大量房產成交。單同城灣2月24號就成交了8套，而當天我就耗了半天在同城灣售樓處，沒發現有這么熱火啊。

    我懷疑是開發商故意把好戶型的樓盤先藏起來，把西曬的，不通風的戶型先銷出去。特別是在鳳凰城的一份文件里發現其中有個人名一下買了4套房，更加深我的懷疑。

    我上網查詢了一下，發現有類似報道：以下是兩個轉帖：
************************************************
換手率揭密：貨比三家尋新房 開發商暗箱操作  

房產之窗網 2004年11月10日15:22 新聞晚報 趙文屹 戚瀟錦  

--------------------------------------------------------------------------------

　　今年，上海市房地產交易中心網上備案登記系統里引進了股市“換手率”的概念。股市里個股換手率高說明了該只股票的市場表現活躍。然而，在交易中心網上備案系統里，樓盤換手率的意義顯然不同于股市，《上海樓市》對有關換手率現象做了一個徹底調查。
　　貨比三家尋“新房”
　　在眾多換手率較高的樓盤中，常碰到購房者千辛萬苦預定了一套房源后，卻發現該樓盤的樓盤品質、周邊配套等因素都不如同一區域的另一樓盤，或其它區域的樓盤，于是撤消預定合同。
　　在本市西北角的購房的劉先生就屬于這種情況，他原先在該地區看中了一個混合型社區樓盤，116平方米的二房面積還算適中，小區規劃有商業街，周邊生活配套設施完善，出行也較為方便?？蛇@套二房的房子是全裝修房，對于凡事喜歡自己動手的劉先生來說，不免有些遺憾，但在售樓小姐的熱情介紹下，劉先生在看房當天就預定了該房。
　　預定該房后，劉先生在離原先預定樓盤幾條街遠的地方又發現了另一個樓盤。從地理位置上講，該案不如原先預定的樓盤，但它體量龐大，地塊齊整，更重要的是該案為毛坯房，正好能滿足劉先生自己裝修的想法。另外，從價格上看，因為地理位置的相對偏遠和目前配套設施的相對不完善，該案的房價同原先預定樓盤的房價也存在一定的差距，除去900元/平方米的裝修費，兩案還有500元/平方米的差價，劉先生權衡以后，決定退掉原來預定的房子，在這個毛坯樓盤里選一套二房安個家。
　　開發商暗箱操作
　　開發商營銷策略也是樓盤換手率偏高的原因之一，開發商的暗箱操作模式，說明房地產市場有待進一步規范，方能還購房者一個透明的市場。
　　趙小姐是某外企的白領，前段時間經人介紹，看中了浦東一處江景高檔全裝修房，但三個月前打電話到該樓盤售樓處，得到的答復是無房可售。到網上房地產備案系統里查詢，也確實顯示該樓盤的大多數房源呈粉紅色或黃色，已經被預定或已簽合同，這使一心想買該樓盤的趙小姐滿是遺憾。
　　后來她因工作原因出國了兩個月，回來后上網查詢該樓盤情況，原以為該樓盤已經清盤，但瀏覽該樓盤信息后發現，兩個月前該樓盤預定或已簽合同的房源現在好多又變成了綠色。另外，查看該樓盤換手率統計，竟然排在所有樓盤前列。趙小姐覺得事情有蹊蹺，打電話到售樓處去，得到的答復是有房源可售，但房價比前兩個月每平方米上漲了整整300元。
　　這種情況的出現緣由在于開發商，開發商采取內部預定的方式，把房源大部分預定完畢，造成房源緊張的表象，等房價上漲后，再撤消預定，放出房源，房價也自然就漲上去了。此類樓盤在網上房地產備案系統里顯示出來的情況就是換手率偏高。
　　另外，購房者對自己購買的樓盤有信心，把小房換成大房，也是導致樓盤換手率較高的原因之一。
***********************************************
********************************************************
    一樓盤合同終止率超六成不排除開發商暗箱操作

--------------------------------------------------------------------------------

房地產門戶-搜房 2008-7-31 9:03:00
  
  今日焦點:



原因1:合同終止沒按類別統計

有業內人士認為,國土局把各種原因所引起的合同終止統計在內,而沒有按類別來統計。比如說,有客戶到售樓處訂了一套房子,然后雙方約定下星期簽約,但客戶可能因為某種原因沒去,而推遲幾天簽約。這種情況可能就被國土局當作合同終止來統計,但事實上很多樓盤的客戶不可能按時過來簽約。

另一業內人士則表示,國土局所統計的合同終止實際上包括了預售合同終止和定金合同終止兩種類型。定金合同終止主要是因為當事人約定期限較短,如果到期未完成簽約,備案系統就會予以自動撤銷,也有小部分合同終止是由于當事人換房、退訂等所造成的。

“有些業主決定購買并與開發商簽署了合同,但后來再提出來改單位,這時就得終止原先的合同。這樣的例子在部分樓盤也比較常見,比如×波灣。”天域置業副總監黃民林說道。

原因2:開發商營造銷售火爆現象

盡管國土局沒按合同終止的不同情況對其進行統計,但采訪中有部分業內人士認為,從統計表上的數據可以看到,大多數樓盤的合同終止率在10%以下,與此相比,無論從哪種角度分析,合同終止率超過兩成以上的樓盤都顯得有點異常。這當中不排除有開發商人為造成市場火爆的假像。

在中山從事房地產策劃多年的林先生就表示,一個樓盤的合同終止率超過10%,就應該屬于不正常的。因為房子價格非常高,一般人買房都不會如此兒戲。而且一旦違約的話,違約者還得承擔一定的損失,所以一般的購房者不會輕易跟開發商終止合同。

對于個別樓盤出現較高的合同終止率,林先生分析,這可能有多方面的原因。一種原因是客戶對市場前景不看好而退訂,或者因為樓盤質量出現問題而導致大批購房者退訂,但這兩種情況相對并不多；另一種可能則是,在樓市低迷時開發商自己進行銷控,以實現開盤的熱銷局面。而簽約的人根本不必為毀約買單。但這種情況外人很難求證。

“如果市民看到某個樓盤一開盤就賣得那么好,那么它再次開盤時,肯定會吸引很多人前來購買。消費者都有從眾心理。”林先生說道。

【揭秘】

“這種模式在行內很普遍”

如果有開發商通過人為因素來營造銷售火爆現象,使得部分樓盤的合同終止率較高,那他們是如何操作的?對此,記者采訪了從事樓盤銷售已經有11年的李先生。盡管現在已經不再從事樓盤銷售,但李先生依舊相當熟悉樓盤銷售過程中的各種貓膩。

“這除非是房屋質量出現較大問題,或者房價急劇下跌,否則一個樓盤正常的合同終止率應該是很低的,很少會超過10%。事實上,如果多數購房者在簽訂合同后再毀約,開發商也不會允許他們這么做,肯定會通過各種方法將它們卡住。所以一個正常的樓盤如果出現較高的合同終止率,極有可能是開發商托人簽了合同再將其撤銷,這實際上是房地產行業一種很普遍的操作模式。”李先生說道。

李先生透露,部分開發商或樓盤代理銷售商會托人購房,有的是用銷售人員的親戚朋友名義購買,有的則干脆用建設方施工人員的身份證去買房,然后再辦理撤銷。在營造出銷售火爆的情景后,開發商再在適當的時機讓這些人毀約,將騰出的房子再次銷售出去。

“除了讓消費者感到樓盤銷售火爆外,開發商事實上還有一個重要的意圖:暫時性地解決資金緊張問題,特別是今年。開發商如果資金出現緊缺,有可能會自己找人將部分房子買下來,得以從銀行暫時借到部分款項渡過難關。這個方法在上世紀90年代就很流行了。”李先生說道。

而對于部分樓盤合同終止率過高這一現象,國土局相關負責人表示,解除購房合同是開發商與置業者雙方的行為,目前他們還不會對合同終止率較高的樓盤進行清查。
************************************************

    而我現在擔心是，我看上的戶型是真的被買家買空了還是幾個月后又會變出來賣？魚塘里的業內認識給支支招。