企業庫存難降 政策效應漸淡 降價趨勢將成

    前期中央和地方各項“救市”政策的刺激效果正在減弱，春節前后，全國房地產市場又漸漸回歸冷清，全國70個大中城市房屋銷售價格已連續兩個月同比下跌。業內人士認為，2009年，全國房價可能醞釀新一輪下跌。

    市場人士分析，自住型需求在經過近四個月的消化后，目前已經減弱；而有效需求進一步釋放，需購房成本繼續降低。種種跡象表明，樓市在2008年所經歷的“行業景氣回落、企業庫存高企和市場價跌量縮”等困境并沒有改觀。不過，受宏觀經濟可能見底以及進一步救市政策預期的影響，房價降幅不會過大。

    企業庫存高壓難解

    從1月28日到2月9日，萬科對上海幾乎所有的在售項目推出春節讓利促銷，這比去年萬科掀起降價潮的時間提前了12天。更為重要的是，在各大城市，與萬科一樣進行價格調整的房企和項目日益增多。

    業內人士分析，房地產企業存貨激增、消化困難，是迫使其加快推盤和降價銷售的主因。

    目前上市房地產公司的資產負債率在60%以上，總資產周轉率多數在0.3以下，經營性現金流也多數呈現負值，資金鏈普遍吃緊。而行業整體的負債水平和資金狀況則更不容樂觀。

    戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。

    而根據國家統計局的最新數據，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。

    政策效應逐漸淡化

    1月份，全國重點城市新房成交量再度普降，而同比則漲跌互現。第一創業公布的監測數據顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環比下跌均超過40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

    21世紀不動產分析師孟奇認為，去年11月啟動的第一輪樓市新政已經釋放了一批積累已久的購買力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經式微。目前，第二階段的刺激政策，比如購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等，僅限于個別城市，尚未在全國推開。而政策預期則可能加劇有效需求的觀望，政策效應逐漸淡化。

    有研究報告顯示，目前國內一、二線城市房價收入比，距2003年-2005年的平均水平，還高出30%左右。國內宏觀經濟前景還沒完全明朗，城市居民對未來經濟和收入預期都不樂觀，各地樓盤降價和大眾對于中短期樓市看淡，導致房價看跌的預期越來越強，從而進一步延遲和減少大額消費。這也使得政策效應逐漸弱化。

    降價趨勢或將形成

    一位資深人士指出，商品房可以視為一種“大宗商品”，其價格下跌趨勢一旦形成，短期內不會立即扭轉。在目前的價格水平上，有穩定收入人群的購買力不足，將使房價存在進一步下調空間，降價趨勢或將形成。

    國家發改委的最新數據顯示，2009年1月，70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，跌幅比去年12月擴大0.5個百分點，這是自2005年7月全國房價統計對象調整以來連續兩個月同比下跌；環比下降0.2%，是連續6個月環比下跌。