10年前，撬動內(nèi)需的支點之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點將是保障房    

    “購房滿2年就不再征營業(yè)稅了，政策力度之大，超出市場預期。”17日傍晚，上海一位房產(chǎn)中介經(jīng)理在電話中難以掩飾他的驚訝。當天國務院常務會議剛剛研究確定了促進樓市健康發(fā)展的三項措施。

    中央還給地方“救市”預留了很大空間：各地區(qū)要因地制宜，“進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施”。

    回首2008，從宏觀政策的密集調(diào)控對象到再次被定位為“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”；從想方設法平抑價格狂飆、降溫投資投機熱度，到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求；從通宵排隊求購到銷售凍結(jié)。房地產(chǎn)業(yè)在這一年走過。如何看待樓政的調(diào)整？救經(jīng)濟必須救樓市嗎？救樓市必須保房價嗎？

    救經(jīng)濟必須救樓市嗎？

    對于樓市救市的不解、爭議正在進行中，有觀點甚至懷疑救樓市的“正義性”。對此，財經(jīng)專欄作家吳曉波說，“政府在此刻救市，有它的道德正義。”

    12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國經(jīng)濟研究報告，認為2009年中國經(jīng)濟的典型特征是“惡化繼之以好轉(zhuǎn)”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長預期的最大不確定因素。

    在全社會固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，與五十多個產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。截至2008年7月，電力熱能、交通運輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25%，制造業(yè)投資超過30%，房地產(chǎn)投資占33%強。這決定了僅靠基礎(chǔ)設施投資還不足以撐起經(jīng)濟增長，單純政府投資也難以彌補房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。

    地方財政對房地產(chǎn)的依賴更不待言。以東部某市的一個區(qū)為例，2005年財政收入124億元，其中64億元上繳市和中央，地方可支配財政收入60億元；其中20億元根據(jù)招商引資協(xié)議，須“獎勵”給工業(yè)企業(yè)，地方實際可支配稅收40億元。而房地產(chǎn)業(yè)當年貢獻的稅收（包括中央稅和地方稅）達到28億元，還有搭車收取的12億元房地產(chǎn)大市政配套費、約20億元當年土地出讓金，均未進財政戶頭，在體制外支配使用。這樣，在區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）兩級政府實際可支配的72億元政府資金中，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的資金超過50億元。

    在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟的重要選擇。房地產(chǎn)被推至“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，“保障性安居工程”被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“救經(jīng)濟必先救房地產(chǎn)”、“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

    “我在想，2008年的金融海嘯之下的啟動內(nèi)需與1998年亞洲金融風暴侵襲下，拉動內(nèi)需有何異同？”上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟管理學院教授胡怡健說，“10年前，撬動內(nèi)需的支點之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點則是保障房。”

    救樓市必須保房價嗎？

    年關(guān)日近，開發(fā)商對資金的饑渴更甚，打折促銷花樣不斷翻新。湖南長沙甚至有開發(fā)商推出“買洗面奶送房子”的活動，一家房產(chǎn)中介公司和開發(fā)商協(xié)商推出的一種銷售模式：市民通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，每消費滿1500元，就贈送1平方米房子，多買多送。湊足一套房子面積之后，就可以向開發(fā)商換取房子。

    如何充分釋放常態(tài)的住房消費需求？根本一點，在于提高購買力。提高購買力的途徑有二，一是增加收入，這在經(jīng)濟步入下行周期的當下，幾無可能；二是降低房價，這是當前最切實可行的辦法。

    與少數(shù)富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現(xiàn)實，只要房價回調(diào)到其購買力范圍之內(nèi)，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會入市。當房地產(chǎn)市場為消費性市場時，住房購買者最為重要的問題是支付能力而不是信心。近期地產(chǎn)大鱷碧桂園的一些樓盤在弱市中熱銷，很重要的一個原因在于其低總價、高性價比，碧桂園開發(fā)的一些高品質(zhì)樓盤在近幾年的售價都接近經(jīng)濟適用房價格。碧桂園的例子說明，只要站在消費者的購買力基點上，才可能帶來持久的樓市需求。

    經(jīng)濟學家尹伯成教授認為，既然中央經(jīng)濟工作會議明定，“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”，那么，現(xiàn)在是回到購買力的原點上來觀察樓市問題的時候了。

    至于眼下市場流傳甚廣的購房退稅，則只對高收入人群有吸引力。本刊記者就曾問兩位高收入者，如果將購房人償還銀行的本金、利息從個人所得稅稅基中扣除，是否會考慮買房？上海財經(jīng)大學一位教授回答：要看看扣除時間，如果扣除時間較長會考慮投資房產(chǎn)；如果沒有退稅刺激，現(xiàn)在不會考慮買房。因為他已有3套房子，2008年初剛剛出手一套。一位2008年二季度開始賦閑的證券公司總裁則回答：要是退稅，我今年一季度的工資、獎金就不急于領(lǐng)了，等買房子扣除后再領(lǐng)。顯然，重慶等地已推出的購房退稅政策對刺激房地產(chǎn)投資是有效的，但副作用是：可能繼續(xù)吹大泡沫，帶來新的不公。

    “穩(wěn)定交易量”還是“穩(wěn)定房價”?

    中央經(jīng)濟工作會議提出明年經(jīng)濟工作的重點任務之一是“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵是要“穩(wěn)定交易量”還是“穩(wěn)定房價”？

    這得弄清楚對于房地產(chǎn)市場，當前政府第一需要的是什么？是房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟增長及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，其次才是來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說，對于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房價更重要。以適度調(diào)低價格換取交易量，房地產(chǎn)投資才能持續(xù)下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運轉(zhuǎn)下去的第一要素。如果天價低量（正如今年第三季度以來，一些城市的情況），所謂有價無市，銷售凍結(jié)，會倒逼投資劇降。最終，政府既不能獲得來自房地產(chǎn)的稅收，連就業(yè)崗位也不能保證。

    一言以蔽之，以房地產(chǎn)消費拉動內(nèi)需的根本，就是降價、跑量、拉投資，帶動就業(yè)保大局。

    從這個角度，才能正確理解中央經(jīng)濟工作會議為何提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”，以及17日國務院常務會議在研究部署促進樓市健康發(fā)展的政策措施中要求“引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售”的深意。