?書香五緣104平（15#樓）首開均價流出

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1套內(nèi)面積折算單價比同面積新房便宜5000-7000元/平！目前這個面積段4房戶型的新房在五緣灣核心區(qū)只有書香，沒有真正的競品，目前島東相似面積段的新房都只能做3房，而且書香五緣因為超88%的套內(nèi)綜合使用率，扣除公攤后真正套內(nèi)實(shí)得面積（就是未來套內(nèi)真正能使用的面積）的折算單價比其他兩新盤同等面積還便宜了5000-7000元/平！更高性價比買入更好地段以及更領(lǐng)先的產(chǎn)品

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以五緣灣價格風(fēng)向標(biāo)的中央灣區(qū)為例，目前整個流通性最好的140+的低樓層都成交價都已經(jīng)賣到6萬/㎡，比去年10月份最低點(diǎn)單價漲了7千

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而110+的中間樓層也賣到了6.1萬/平，要知道中央灣區(qū)已經(jīng)是10幾年前的產(chǎn)品了，產(chǎn)權(quán)面積、公攤都更大而且只做了三房，書香五緣104㎡首開5.6萬/平的均價比二手還要便宜四五千！！如果扣除公攤只算套內(nèi)實(shí)得面積單價，更會便宜至少1萬以上！??！

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3）低于成本價入市，書香拿地價4.42萬/㎡，稅費(fèi)10%4400元/㎡，加上8000元/㎡的建安+公區(qū)+園林配套的產(chǎn)品打造投入，精裝成本2000-3000元/㎡，運(yùn)營成本1000元/㎡，成本測算保本價至少6萬/㎡左右，5.6萬的均價又是低于成本價！

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4）產(chǎn)品唯一性，價格安全系數(shù)高：104-127㎡的4房新產(chǎn)品目前在五緣灣核心區(qū)，只有書香五緣有，未來新增供地都是能看景的，面積肯定都要200㎡以上，價格也會非常高。這個面積段在五緣灣核心區(qū)已經(jīng)是絕唱了。周邊的新房以往的售價也都會比書香五緣的首開價高很多，隔壁的 天琴海和五緣灣海都是頂著限價7.18萬賣的，五緣鯉從開盤到現(xiàn)在價格也都堅挺在6 萬/㎡左右。從某種意義上，104/127是具備唯一性定價權(quán)的，所以未來進(jìn)入二手房，買到書香五緣首開房源的價格，安全性是非常高的。

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有人肯定會說這個價格是不是砸盤，之前市場對這個項目得價格普遍預(yù)期都認(rèn)為至少要站到6萬/㎡以上的，其實(shí)回顧過去所有新盤，會發(fā)現(xiàn)這跟發(fā)發(fā)得定價策略有關(guān)：

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1、小戶型低于成本價入市作為流量明星產(chǎn)品，讓廣大中產(chǎn)改善家庭能花更少的錢用買到獲得感更多的房子；

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2、這次除了104流出，還釋放了179平的預(yù)計總價，1200-1300萬，跟小戶型單價差至少1萬以上，明顯作為溢價產(chǎn)品，平衡利潤：179作為五緣灣首個四代宅，島內(nèi)最小面積四代宅，稀缺帶空中大露臺享受灣海雙景的戶型，得房率超100%，同樣也會是五緣灣200平以下景觀大平層的絕唱，所以也具備市場唯一性定價權(quán)，價差自然合理；

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3、低開高走，逐步漲價：首批次房源以低價入市，后續(xù)分批次加推逐步漲價，以此全案實(shí)現(xiàn)盈利

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去年鯉悅較首開價已經(jīng)漲了5000元/㎡，觀雲(yún)首開后僅1個月已經(jīng)收回2個點(diǎn)的優(yōu)惠，漲價2000元/㎡，重點(diǎn)是在漲價后觀雲(yún)近一月以來的來訪量幾乎每日仍維持在百組左右的夸張高位熱度

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熱銷就是客戶認(rèn)可的最好驗證，說明發(fā)發(fā)每次首開的價格的確是誠意滿滿，其實(shí)從發(fā)發(fā)島內(nèi)幾個紅盤的定價策略可以看到，基本邏輯一致，就是用具備絕對唯一性、稀缺性的大戶型做溢價標(biāo)桿，用小戶型以低價做極致性價比

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23年五緣灣海，用8萬/㎡+的270/220平大平層做溢價標(biāo)桿，用5萬+/㎡的120+平小戶型做性價比

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23年底的四里，用8萬/㎡+的303㎡大平層做溢價標(biāo)桿，用5萬+/㎡的130+小戶型做性價比

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觀雲(yún)，用6萬/㎡+的稀缺洋房做標(biāo)桿，用4.9萬+/㎡的95㎡做性價比

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這種定價的核心就是大戶型用合理的價格匹配其稀缺價值，小戶型用低價滿足更多改善需求，還有一點(diǎn)，就是新房階段大小戶型價差開發(fā)商人為拉大（1.5-2萬/㎡），但到二手階段，有大戶型價格做標(biāo)桿，會無形拉高小戶型進(jìn)入二手流通的價格，相當(dāng)于又多了一個安全價格墊底

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書香五緣除了戶型大提升，還有五緣灣首個超2.8萬方最大三園林，最大87米、最小也有40米以上的最寬樓間距、首個6米高的瀑布中庭水景、首個超5000平帶恒溫泳池、室內(nèi)籃球館等超20余種功能空間的地上地下雙會所等等，由于目前還沒實(shí)展沒法完全感知這個項目所有的價值提升，等首開后各項頂級配套逐步實(shí)景呈現(xiàn)，也會作為價格逐步走高的價值基礎(chǔ)。五緣灣高端改善大社區(qū)最后的機(jī)會、五緣灣改善家庭置換的最頂層鏈條，首開紅利必?fù)專?27樣板房已經(jīng)開放，空間做的非常驚艷，一定要去看！

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