廈門房價這么漲，到底有沒有道理？
來源：佳馨冰 發(fā)布時間：2009-08-10 09:44:00
【小編八達(dá)整理推送】
前幾天，在公車上，聽到兩阿姨在聊房價，她們說，其實今年生意特別不好做，很蕭條，物價又在漲，而廈門房價也一直在漲，真是沒有道理啊。
房價這么漲，到底有沒有道理呢？房價為什么漲呢？還會再漲下去么？
首先我們來看一下影響房價的幾個主要因素：
1．從經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念來說，住房的存量市場決定住房的均衡價格。截止09年6月末，廈門市商品住宅存量僅為143萬平方米，相比年初的292萬平方米，存量被迅速去化50%以上，若沒有新的供給跟上，剩余的存量不用半年就可去化。但幾個規(guī)模較大的項目“羅賓森廣場二期”、“海峽國際社區(qū)”、“云頂至尊”、“禹洲。香檳城二期”未推的量約130萬平方米；另其他一些正準(zhǔn)備推向市場的量約446萬平方米，將在未來兩三年內(nèi)推向市場。兩者相加，供應(yīng)量將達(dá)589萬平方米，而即使是行情最好的2007年的去化量才達(dá)317萬平方米，因此未來短期內(nèi)，廈門房地產(chǎn)市場商品住宅供給量依然十分充足。（以上住宅供給量及去化量分析參考8月6日的《廈門日報》中由新景祥市場研發(fā)部撰寫的《未來樓市不差房》）
2住房需求量自然也是決定房價的另一主要因素。供給量和需求量的多少決定了商品的價格。在我認(rèn)為，廈門的房市其實是不缺需求的。因為，如果經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，如果覺得是個合適的機(jī)會下手的情況下，誰不愿意在這么一個美麗溫馨的小城市擁有一個自己的家呢？我認(rèn)為，購買人群有以下幾類：⑴閩南三角洲一帶，這一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展較福建其他地區(qū)較快，可以說是他們買房不差錢，而且要大套（因為家庭人口較多且不差錢），一般買的是三房或四房。 我接觸的很多閩南人在廈門都有好幾套房子。⑵福建其他地區(qū)的消費(fèi)者，這一類人買房一般有三個目的，一是為自己養(yǎng)老，很多人愿意來廈門這個氣候適宜的城市養(yǎng)老；二是為了小孩先備著，廈門是福建人選擇在福建工作的首選，很多家長在小孩讀大學(xué)時，就在廈門為他買好了房子；三是投資，可能大家覺得廈門房子增值可能性相對較大。⑶廈門本地人。一是為孩子準(zhǔn)備婚房。據(jù)我觀察，其實廈門本地人父母和兒子媳婦住在一起的較少，一般是為他再買一套結(jié)婚用，三房兩房的都有需求。二是投資，取得租金收益和升值收益。⑷改善性住房。似乎中國人對房子的夢想是永恒不變的，條件好了總是希望有更好的住房相配比。這就如“佳潔士牙膏”的選擇，每種人群都能找到你合適的牙膏，房子亦如此。島外的改善到島內(nèi)，兩房的要改善到三房，三房的要改善到樓中樓，樓中樓要改善到獨(dú)棟別墅。別墅呢？之前認(rèn)識一個客戶要貸款600萬，我問他什么用途，想買一個別墅結(jié)婚用。我說，你現(xiàn)在不是已經(jīng)住獨(dú)棟別墅了么？他說，現(xiàn)在住的已經(jīng)舊了，九幾年的了。我說，噢，這樣啊。改善改善，生活一直在改善，住房也要一直在改善，人啊，是永遠(yuǎn)不知足的。⑸為了小孩讀書再買房的。只要是好學(xué)校邊上的房子，價格是很難降下的，因為小孩是寶貝，家長希望給他們最好的環(huán)境讀書。還有很多其他人群呢。。。我覺得是不缺需求的，關(guān)鍵是如何讓這些有需求的消費(fèi)者覺得目前是最好的買房時機(jī)，那他們就下手買了。09年上半年房價這樣漲，就是刺激了這部分人的需求，稅收低，且大家都認(rèn)為會漲，就趕緊買啦。“買漲不買跌”，中國人向來如此。
3. 政府的貨幣政策和其他經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)然也是個重要因素。上半年如此火爆的房市當(dāng)然也得益于政府寬松的貨幣政策。按揭貸款利率最低可以到七折，年利率僅4.158%，按揭最高可以貸到八成，二套房的政策也放寬了很多，稅收政策也異常優(yōu)惠。這些政策也確實成為房價的推手，同時刺激了經(jīng)濟(jì)。而下半年的政策到底是怎樣呢？近兩月，銀監(jiān)局也不斷下發(fā)文件，收緊二套房的貸款，加緊對貸款用途的審查，嚴(yán)禁進(jìn)入股市。接下來，也有聽說，可能會微調(diào)貨幣政策。如此，會給飛奔的房市減速么？這，就要看接下來的政策力度大小。但，我想，目前應(yīng)該不會特別大，微調(diào)。具體要看今后市場的反應(yīng)如何。政府，對于房價這個問題，其實是特別矛盾的。他，不希望房價一直漲，因為越來越多的人買不起房子了，社會在進(jìn)步，人們卻連之前的人人有居所這基本需求都不能滿足，是進(jìn)步么?他，不希望房價一直降。開發(fā)商一直是納稅大戶，財政的主要稅收來源。再則，房地產(chǎn)行業(yè)其實間接影響到其它十七個行業(yè)的生存，如鋼鐵行業(yè)，建筑行業(yè)，建材市場，房產(chǎn)裝修市場等等，當(dāng)然還有我們隨處可見的房地產(chǎn)中介，我覺得看一個地方房產(chǎn)繁榮不繁榮，可以看中介多不多。去年，中介方一個個倒閉，而今年春風(fēng)吹又生，遍地開花。這十七個行業(yè)關(guān)系到我們國家的經(jīng)濟(jì)命脈，你說，政府能不管他們死活么？
上面所提是影響房價的三個主要因素。那么房價這么漲到底有沒道理呢？
很多人說沒有道理。
1.正如開篇阿姨說的，今年賺錢特不容易，經(jīng)濟(jì)不如以往好，買房太困難了，房價一直漲，沒有道理。
2．很多人說，需求其實沒有那么多，而各地的房子空置率很高，所以房子不會再漲了。
3．如果接下去，國家政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮，有可能就抑制房市的發(fā)展。但是政策如何，who knows？
也有人說有道理。
1．很多人在預(yù)期我國有可能通貨膨脹。很多人問我，如果通貨膨脹，我們該怎么辦？抵制通貨膨脹的有效方式，就是投資實物資產(chǎn)，房產(chǎn)和黃金等。從這個角度而言，應(yīng)該買房。在20世紀(jì)20年代的德國、匈牙利等國，通貨膨脹率達(dá)到驚人的高度，甚至超過每月50%，在這種情況下，企業(yè)常常是一天發(fā)兩次工資，而工人們一領(lǐng)到工資，就立即沖進(jìn)商店，以趕在貨幣貶值的之前將它用掉。當(dāng)然中國目前還不至于到惡性通貨膨脹的狀態(tài)。而中國目前面臨的是通貨膨脹還是通貨緊縮，這也是近期一個頗具爭議的問題，有待細(xì)細(xì)分析。
2．房產(chǎn)確實是有這個需求的，尤其在廈門島內(nèi)這塊稀缺土地上。
其實房價這個東西還是很玄忽的，就像08年有幾個預(yù)測到09年市場的火爆，如果真預(yù)測到的話，08年大家就下手了。呵呵~~這場景很像08年一個基金公司的副總來講演經(jīng)濟(jì)形勢一樣，描述了一個場景，在冰天雪地下，一群企鵝在找水喝，突然發(fā)現(xiàn)一個冰窟窿，大家都不敢跳下去，而有一只企鵝忍不住了，跳了下去，發(fā)現(xiàn)底下有好多水，之后，其他企鵝也跟著撲咚撲咚跳下去。其實后來股市的發(fā)展也就是如此。
我還認(rèn)為，房價和股價一樣，取決于大家的預(yù)期，若大部分人預(yù)期房價會漲，它就會漲，因為這一大部分人都去買了或者建議其他人買；若大部分人預(yù)期房價會跌，它就會跌，因為大部分人都不敢買。這，又是一個博弈。
以上，只是我在這臺風(fēng)天，在家中得出的粗淺的想法。朋友們，你們認(rèn)為呢？房價這么漲，有沒道理？給我點(diǎn)意見。
房價這么漲，到底有沒有道理呢？房價為什么漲呢？還會再漲下去么？
首先我們來看一下影響房價的幾個主要因素：
1．從經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念來說，住房的存量市場決定住房的均衡價格。截止09年6月末，廈門市商品住宅存量僅為143萬平方米，相比年初的292萬平方米，存量被迅速去化50%以上，若沒有新的供給跟上，剩余的存量不用半年就可去化。但幾個規(guī)模較大的項目“羅賓森廣場二期”、“海峽國際社區(qū)”、“云頂至尊”、“禹洲。香檳城二期”未推的量約130萬平方米；另其他一些正準(zhǔn)備推向市場的量約446萬平方米，將在未來兩三年內(nèi)推向市場。兩者相加，供應(yīng)量將達(dá)589萬平方米，而即使是行情最好的2007年的去化量才達(dá)317萬平方米，因此未來短期內(nèi)，廈門房地產(chǎn)市場商品住宅供給量依然十分充足。（以上住宅供給量及去化量分析參考8月6日的《廈門日報》中由新景祥市場研發(fā)部撰寫的《未來樓市不差房》）
2住房需求量自然也是決定房價的另一主要因素。供給量和需求量的多少決定了商品的價格。在我認(rèn)為，廈門的房市其實是不缺需求的。因為，如果經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，如果覺得是個合適的機(jī)會下手的情況下，誰不愿意在這么一個美麗溫馨的小城市擁有一個自己的家呢？我認(rèn)為，購買人群有以下幾類：⑴閩南三角洲一帶，這一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展較福建其他地區(qū)較快，可以說是他們買房不差錢，而且要大套（因為家庭人口較多且不差錢），一般買的是三房或四房。 我接觸的很多閩南人在廈門都有好幾套房子。⑵福建其他地區(qū)的消費(fèi)者，這一類人買房一般有三個目的，一是為自己養(yǎng)老，很多人愿意來廈門這個氣候適宜的城市養(yǎng)老；二是為了小孩先備著，廈門是福建人選擇在福建工作的首選，很多家長在小孩讀大學(xué)時，就在廈門為他買好了房子；三是投資，可能大家覺得廈門房子增值可能性相對較大。⑶廈門本地人。一是為孩子準(zhǔn)備婚房。據(jù)我觀察，其實廈門本地人父母和兒子媳婦住在一起的較少，一般是為他再買一套結(jié)婚用，三房兩房的都有需求。二是投資，取得租金收益和升值收益。⑷改善性住房。似乎中國人對房子的夢想是永恒不變的，條件好了總是希望有更好的住房相配比。這就如“佳潔士牙膏”的選擇，每種人群都能找到你合適的牙膏，房子亦如此。島外的改善到島內(nèi)，兩房的要改善到三房，三房的要改善到樓中樓，樓中樓要改善到獨(dú)棟別墅。別墅呢？之前認(rèn)識一個客戶要貸款600萬，我問他什么用途，想買一個別墅結(jié)婚用。我說，你現(xiàn)在不是已經(jīng)住獨(dú)棟別墅了么？他說，現(xiàn)在住的已經(jīng)舊了，九幾年的了。我說，噢，這樣啊。改善改善，生活一直在改善，住房也要一直在改善，人啊，是永遠(yuǎn)不知足的。⑸為了小孩讀書再買房的。只要是好學(xué)校邊上的房子，價格是很難降下的，因為小孩是寶貝，家長希望給他們最好的環(huán)境讀書。還有很多其他人群呢。。。我覺得是不缺需求的，關(guān)鍵是如何讓這些有需求的消費(fèi)者覺得目前是最好的買房時機(jī)，那他們就下手買了。09年上半年房價這樣漲，就是刺激了這部分人的需求，稅收低，且大家都認(rèn)為會漲，就趕緊買啦。“買漲不買跌”，中國人向來如此。
3. 政府的貨幣政策和其他經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)然也是個重要因素。上半年如此火爆的房市當(dāng)然也得益于政府寬松的貨幣政策。按揭貸款利率最低可以到七折，年利率僅4.158%，按揭最高可以貸到八成，二套房的政策也放寬了很多，稅收政策也異常優(yōu)惠。這些政策也確實成為房價的推手，同時刺激了經(jīng)濟(jì)。而下半年的政策到底是怎樣呢？近兩月，銀監(jiān)局也不斷下發(fā)文件，收緊二套房的貸款，加緊對貸款用途的審查，嚴(yán)禁進(jìn)入股市。接下來，也有聽說，可能會微調(diào)貨幣政策。如此，會給飛奔的房市減速么？這，就要看接下來的政策力度大小。但，我想，目前應(yīng)該不會特別大，微調(diào)。具體要看今后市場的反應(yīng)如何。政府，對于房價這個問題，其實是特別矛盾的。他，不希望房價一直漲，因為越來越多的人買不起房子了，社會在進(jìn)步，人們卻連之前的人人有居所這基本需求都不能滿足，是進(jìn)步么?他，不希望房價一直降。開發(fā)商一直是納稅大戶，財政的主要稅收來源。再則，房地產(chǎn)行業(yè)其實間接影響到其它十七個行業(yè)的生存，如鋼鐵行業(yè)，建筑行業(yè)，建材市場，房產(chǎn)裝修市場等等，當(dāng)然還有我們隨處可見的房地產(chǎn)中介，我覺得看一個地方房產(chǎn)繁榮不繁榮，可以看中介多不多。去年，中介方一個個倒閉，而今年春風(fēng)吹又生，遍地開花。這十七個行業(yè)關(guān)系到我們國家的經(jīng)濟(jì)命脈，你說，政府能不管他們死活么？
上面所提是影響房價的三個主要因素。那么房價這么漲到底有沒道理呢？
很多人說沒有道理。
1.正如開篇阿姨說的，今年賺錢特不容易，經(jīng)濟(jì)不如以往好，買房太困難了，房價一直漲，沒有道理。
2．很多人說，需求其實沒有那么多，而各地的房子空置率很高，所以房子不會再漲了。
3．如果接下去，國家政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮，有可能就抑制房市的發(fā)展。但是政策如何，who knows？
也有人說有道理。
1．很多人在預(yù)期我國有可能通貨膨脹。很多人問我，如果通貨膨脹，我們該怎么辦？抵制通貨膨脹的有效方式，就是投資實物資產(chǎn)，房產(chǎn)和黃金等。從這個角度而言，應(yīng)該買房。在20世紀(jì)20年代的德國、匈牙利等國，通貨膨脹率達(dá)到驚人的高度，甚至超過每月50%，在這種情況下，企業(yè)常常是一天發(fā)兩次工資，而工人們一領(lǐng)到工資，就立即沖進(jìn)商店，以趕在貨幣貶值的之前將它用掉。當(dāng)然中國目前還不至于到惡性通貨膨脹的狀態(tài)。而中國目前面臨的是通貨膨脹還是通貨緊縮，這也是近期一個頗具爭議的問題，有待細(xì)細(xì)分析。
2．房產(chǎn)確實是有這個需求的，尤其在廈門島內(nèi)這塊稀缺土地上。
其實房價這個東西還是很玄忽的，就像08年有幾個預(yù)測到09年市場的火爆，如果真預(yù)測到的話，08年大家就下手了。呵呵~~這場景很像08年一個基金公司的副總來講演經(jīng)濟(jì)形勢一樣，描述了一個場景，在冰天雪地下，一群企鵝在找水喝，突然發(fā)現(xiàn)一個冰窟窿，大家都不敢跳下去，而有一只企鵝忍不住了，跳了下去，發(fā)現(xiàn)底下有好多水，之后，其他企鵝也跟著撲咚撲咚跳下去。其實后來股市的發(fā)展也就是如此。
我還認(rèn)為，房價和股價一樣，取決于大家的預(yù)期，若大部分人預(yù)期房價會漲，它就會漲，因為這一大部分人都去買了或者建議其他人買；若大部分人預(yù)期房價會跌，它就會跌，因為大部分人都不敢買。這，又是一個博弈。
以上，只是我在這臺風(fēng)天，在家中得出的粗淺的想法。朋友們，你們認(rèn)為呢？房價這么漲，有沒道理？給我點(diǎn)意見。
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