為回應(yīng)外界對(duì)“我國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%”的質(zhì)疑，國(guó)土資源部日前公布了全國(guó)620個(gè)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的土地成本。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)項(xiàng)目的地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%~30%之間，其中，最低比例為5.3%，最高為58.6%。

昨日，不少業(yè)內(nèi)人士表示，該數(shù)據(jù)證明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率偏高的現(xiàn)實(shí)，但在目前的形勢(shì)下，打壓市場(chǎng)的政策不會(huì)出臺(tái)，平抑上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)才是主要調(diào)控方向。

行業(yè)整體利潤(rùn)率30％~40%

國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)顯示，620個(gè)案例中，東部地區(qū)共有316個(gè)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為27%；中部地區(qū)共有158個(gè)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為21%；西部地區(qū)為146個(gè)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為18%。

另外，超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15％~30%之間。地價(jià)占房?jī)r(jià)的最低比例為5.3%，最高達(dá)58.6%。

“在更極端的案例中，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例甚至在5%以下。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，23.2%是整個(gè)行業(yè)的平均值，算上約30%的建安成本，12%~15%的稅費(fèi)成本，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率在30％~40%之間。

“管理和銷(xiāo)售成本都包含在稅費(fèi)中。”她同時(shí)表示，在國(guó)家調(diào)低自有資金比率后，開(kāi)發(fā)商投入的資金量減少，實(shí)際利潤(rùn)率更高。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭則對(duì)每經(jīng)記者表示，除去融資和公關(guān)成本，上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利率接近20%，少數(shù)企業(yè)甚至達(dá)到40％~50%。

他稱(chēng)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率在1999年由負(fù)轉(zhuǎn)正，隨后便進(jìn)入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤(rùn)率略高于10%，比全社會(huì)平均值高出4個(gè)百分點(diǎn)。“房地產(chǎn)行業(yè)仍是高利潤(rùn)行業(yè)。”

灰色成本讓開(kāi)發(fā)商守口如瓶

但要想獲得房企更為細(xì)致的成本數(shù)據(jù)，仍然十分困難。

“哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)實(shí)話？”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者表示，影響房?jī)r(jià)的主要因素是供求關(guān)系，而不是成本。因此，國(guó)土部公開(kāi)該組數(shù)據(jù)“毫無(wú)意義”。

在鳳凰衛(wèi)視的一檔訪談節(jié)目中，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾表示，讓開(kāi)發(fā)商公開(kāi)成本如同讓老公公開(kāi)老婆的三圍一般，是不可能的。

“灰色成本是開(kāi)發(fā)商最難以啟齒的部分。”某證券公司分析人士向每經(jīng)記者表示。昨日，CCTV《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目爆料，鄭州的一家房企成本清單顯示：各級(jí)行政部門(mén)的稅費(fèi)占20%。比趙松的測(cè)算高出至少5個(gè)百分點(diǎn)。

該報(bào)道同時(shí)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商為牟取暴利更改容積率的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，地方政府則成為公關(guān)對(duì)象。

“國(guó)土部公布620個(gè)項(xiàng)目的土地成本是件好事，但如果能借此公開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的‘權(quán)力尋租’行為，其意義將更重大。”楊紅旭表示。

托市但不托房?jī)r(jià)

除國(guó)土部之外，近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)稅總局連續(xù)調(diào)研房企，指向成本構(gòu)成和稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，并一度引發(fā)“政策轉(zhuǎn)向”的猜測(cè)。

“在出口、消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)基本面仍沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的政策不會(huì)反向操作。”上述分析人士向記者表示，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，只有房地產(chǎn)、汽車(chē)等少數(shù)產(chǎn)業(yè)具有較為強(qiáng)勁的需求，并成為拉動(dòng)GDP的重要力量。

但快速上漲的房?jī)r(jià)有可能受到抑制。該人士稱(chēng)，高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為居民的負(fù)擔(dān)，并抑制了其他行業(yè)的消費(fèi)。因此，在政府繼續(xù)托市的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)飛漲的勢(shì)頭可能會(huì)得到遏制。

楊紅旭也認(rèn)為，未來(lái)有可能出臺(tái)一些平抑房?jī)r(jià)的措施。他表示，二套房貸政策的收緊是一個(gè)信號(hào)，表明政府已經(jīng)意識(shí)到泡沫的存在。

這種觀點(diǎn)已成為業(yè)內(nèi)的主流。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一指出，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)下半年來(lái)說(shuō)，一方面要維護(hù)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)；另一方面則要防范少數(shù)城市高地價(jià)、高房?jī)r(jià)等問(wèn)題的蔓延。